Rainer Schmitz (Provinzial Nordwest AM) erläutert, wie die sich verändernde Bevölkerungsstruktur die Wohnungswirtschaft beeinflußt

Rainer Schmitz

Der demografische Wandel ist inzwischen unbestreitbar – Deutschland hat nun die niedrigste Geburtenrate weltweit.  Welche Anforderungen stellt die veränderte Bevölkerungsstruktur an die Wohnungswirtschaft – und welche Risiken und Chancen ergeben sich aus ihr?

Der demographische Wandel verläuft regional unterschiedlich und man kann gewisse Wanderungs- und Demographieverlaufsmuster erkennen. In der Investitionstätigkeit und bei Hold-Sell-Entscheidungen finden daher die demographischen Analysen zunehmend Berücksichtigung.

1. Wertverlustrisiken
Die Miet- und Wertsteigerung einer Immobilie ist abhängig von ihrer Knappheit.
-> Nachhaltige Wertsteigerungen, die nicht auf vorübergehenden Zinssenkungseffekten beruhen, sind in Deutschlands Regionen mit negativer Demographie nicht mehr möglich.
-> Verfügt eine Region mit negativer Demografie über hohe Kaufkraft, sind langfristig maximal konstante Preise zu erwarten.

Die Demografie ist insb. von Arbeits- und Ausbildungsangeboten abhängig. Bei hoher Arbeitslosigkeit und daher niedrigerer Kaufkraft entstehen höhere Ab- und kaum Zuwanderungen. Immobilien sind dann nicht mehr knapp, höhere Mietforderungen nicht mehr durchsetzbar und die Multiplikatoren auf die Mieten fallen mangels Wettbewerb.

2. Differenzierte Marktentwicklungen
Es wird parallel in schwachen Regionen zunehmend zu einer Abwärtsspirale kommen und in Boomregionen zu einer weitergehenden Aufwärtsspirale.

Zu unterscheiden ist zwischen
a) demographiestarken (“Boom”-) Regionen mit wachstumsstarken (Groß-) Städten (z.B. Großräume München, Hamburg, Berlin-Potsdam, Köln-Bonn, Düsseldorf, Stuttgart, Rhein-Main, Rhein-Neckar, Nürnberg-Erlangen, …)
-> Hier ist die Miet- und Wertsteigerung in guten Lagen innerhalb der (Groß-) Stadt am höchsten.
-> Im Umland ist weder mit Miet- noch Wertverlusten zu rechnen.

b) demographieschwache Regionen mit wachstumsstarken “Leuchtturm-Städten” (z.B. Leipzig, Dresden, Hannover, Münster, Aachen, Freiburg, Regensburg, Ingolstadt, Augsburg, Kiel, Jena, …)
-> Hier blutet das Umland aufgrund regionsinterner Wanderung zugunsten der zentralen Großstadt aus
-> Hier ist im Umland mit sinkenden Realmieten und Immobilienpreisen zu rechnen. Vorhandene Wertsteigerungen in den Großstädten sind weniger nachhaltig, weil zunehmendes (Neubau-) Angebot Wertsteigerungen schneller aufzehrt.
-> Größere Instandhaltungsinvestitionen rechnen sich zumindest in den Städten

c) demographieschwache Regionen mit strukturschwachen (Groß-) Städten (Ruhrgebiet, Südsachsen, Schleswig-Holstein, Südniedersachsen/Nordhessen, Saarland, Bremen/Ostfriesland, Mecklenburg, Sachsen-Anhalt, …)
-> Sowohl im Umland als auch in den Städten ist mit fallenden Realmieten und Immobilienpreisen zu rechnen
-> Größere Instandhaltungen rechnen sich aufgrund der niedrigen Mieten kaum

Der Investor gleicht dies in seiner Ankaufskalkulation durch unterschiedliche Anforderungen in der reinen Cashflowverzinsung aus: Bei positiver Demografie ist er zu niedrigeren Ankaufsverzinsungen (= höheren Faktoren) bereit, bei negativer Demografie und Wertverlusterwartung wird die Wertverlusterwartung (zzgl. eines gewissen Risikoaufschlags) auf die Cashflowverzinsungserwartung hinzugerechnet, sodass die Faktoren und Preise sinken.

Zur Veranschaulichung: Die Preis-Miet-Faktoren liegen zurzeit bei der o. g. Differenzierung bei
a) zwischen 15 und 30
b) zwischen 10 und 25
c) zwischen 4   und 15

3. Auswirkungen auf den Transaktionsmarkt
– Risikoaverse Anleger ziehen sich aus Regionen mit negativer Demografie zurück.
– Die verbleibenden Anleger müssen sich auf ein veränderte Bewohnerstruktur einstellen: Mehr ältere und weniger kaufkräftige Mieter.
Die kaufkraftstärkeren Mieter ziehen aufgrund der lukrativeren  Arbeitsangebote in die Boomregionen mit vermehrt kleineren Wohnungen in aktuellerem Baustandard.
– In schwachen Regionen erfährt der Mietmarkt Konkurrenz durch preisgünstige Eigennutzerkäufe, wo gerade in Niedrigzinsphasen die hohen (Kosten-) Mieten weit über den gesunkenen Eigentums- (Fremdkapitaldienst-) Kosten liegen.
– Altersbedingt zunehmende Instandhaltungskosten führen in demografieschwachen Regionen mit Niedrigmieten zu prozentual deutlich höheren Renditeminderungen als in Regionen mit nominal hohen Mieten.

Konsequenz: Demografiestarke Regionen werden von überregionalen langfristigen Buy-and-Hold-Anlegern präferiert, die sich entsprechend aus demografieschwachen Regionen zurückziehen und das Feld zunehmend lokalen Playern und Entwicklern überlassen.

 

In Ihrer Meinung, in welche Richtung wird sich der Wohnimmobilienmarkt in den kommenden 12 Monaten entwickeln. Hat sich bereits eine Blase entwickelt – und warum/warum nicht?

Vergleichen zu anderen Ländern sind die deutschen Wohnimmobilienpreise trotz der letzten Anstiege noch moderat. Blasen bei Wohnimmobilien werden insb. durch steuerliche Abzugsfähigkeit von Eigennutzungs-Fremdfinanzierungskosten und niedrige Eigenkapitalanforderungen für Eigennutzer hervorgerufen, was in Deutschland beides nicht gegeben ist.. Zweitens wirkt sich die deutsche Bewertungspraxis mit nachhaltigen Ansätzen preisstabilisierend aus. Drittens führen regulative Vorgaben bautechnischer und mietrechtlicher Art zu weniger Blasenbildung. Viertens war bisher noch vergleichsweise wenig ausländisches spekulatives Kapital in Wohnungsinvestments vertreten, was sich durch Wohnungsfonds und gelistete Wohn-AGen in gewissem Ausmaß zu ändern beginnt.

So werden die Preise in Regionen strukturschwachen Regionen im nächsten Jahr eher eine “Schwarze Null” sehen, in strukturstarken Regionen aber (moderat) steigen. In Gebieten mit hoher regulativer Dichte (Mietpreisbremse, etc.) führt die regulativ bedingte Angebotsverknappung zu steigenden Miet- und Assetpreisen.

 

Die langanhaltende politische Krise in Europa, die Spannungen mit Russland, die Masseneinwanderung – welcher dieser Faktoren wird den größten Einfluß auf die Wohnungswirtschaft haben in den nächsten 12-24 Monaten? Welche anderen Entwicklungen sollte die Industrie im Auge behalten?

Die EU-Krise wird weiterhin, aber abschwächend, zu einer weiteren Nettozuwanderung junger, hoch qualifizierter (EU-) Ausländer in (Groß-) Städte mit hohem Arbeitsangebot und attraktivem kulturellen Angebot führen. Dadurch wird weiterer Druck zuerst im unteren und später im mittleren Preissegment erzeugt.

Von der Russland-/Ukrainekrise sind insb. (ostdeutsche) Regionen mit stärkerem wirtschaftlichem Bezug zu Osteuropa betroffen, wo Arbeitskräfte abgebaut werden.

Von der Einwanderung und von Flüchtlingsbewegungen sind mfr. insb. Regionen mit höherem Arbeitsangebot und vergleichsweise niedrigeren Lebenshaltungskosten betroffen. Dies wirkt sich insb. im einfacheren Wohnbestand industriestarker B-Städte aus.

 

Die Yields bleiben weiterhin niedrig, in Deutschland, Österreich und vielen anderen europäischen Märkten. Wird sich dies ändern, wenn die Geldpolitik zur Normalität zurückkehrt?

Die Yields sind nur moderat in der Niedrigzinsphase gefallen und werden wahrscheinlich auch nur moderat – mit dem üblichen Zeitverzug – wieder ansteigen.

 

Es wurde schon viel berichtet über das Fehlen von investierbaren Portfolios. Wo sehen Sie Raum für Wertschöpfung?

Trotz des angeblichen Mangels an Portfolios ist statistisch gesehen das Portfoliotransaktionsvolumen M & A – bedingt gestiegen. Neuportfolien kommen wegen restriktiver Kommunen weniger auf den Markt. Neue Volumina können nur durch Nischenstrategien wie Verdichtung, Umnutzungen, Revitalisierungen, Großsanierungen, usw. oder durch Baulandausweis und Neubausiedlungen entstehen.

 

Nach welchen Investitionsgelegenheiten halten Sie (nicht nur auf Deutsche GRI Wohnen) Ausschau – und wo? Mit welchen Partnern würden Sie gerne (mehr) zusammenarbeiten?

Wir suchen im Sourcing eher kleinere, agile, gut vernetzte Partner mit offensichtlichem Track Record, die Nischenangebote (bestehende Portfolios, größere Baulücken, Umnutzungen, usw.) in etablierten Mikrolagen jenseits des überregionalen (institutionellen) Bietermarktes in strukturstarken, kaufkräftigen Wachstumsregionen (Top-7, gute B-Städte, stark wachsende Uni-Städte) in Volumina von ca. 10 – 30 Mio € bei Mieten > 9,50 €/m² akquirieren oder anbieten können oder für uns errichten oder im Bestand entwickeln.

Wir suchen im Property Management ambitionierte lokale Partner, die Ehrgeiz in der Bestandsentwicklung sowie erfolgshonorierten Ergebnissen oberhalb der Benchmark haben und aufgrund ihrer Identifikation mit den Objekten gerne auch Eigentümer- und Assetmanagement-Aktivitäten anstoßen oder übernehmen.

 

Weitere Fragen/Anregungen

1. Exitstrategien in demographie-/strukturschwachen Regionen
2. Instandhaltungsmanagement in demographie-/strukturschwachen Regionen
3. Ankaufs- & Assetstrategien (“Geschäftsmodelle”) in demographie-/strukturschwachen Regionen
4. Risikomanagement in demographie-/strukturschwachen Regionen

 

Join Rainer Schmitz at the upcoming Deutsche GRI Wohnen in Berlin on 25-26 November to further discuss these topics, and more, amongst fellow investors, developers, property companies and lenders.

To see who’s participating and more topics of discussions, visit: www.globalrealestate.org/DeutscheWohnen2015

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